【理財資訊】達人教你 4年增值5倍的購屋術

富爸爸》作者：投資會失敗，95%的人是用眼睛，只有5%的人用大腦。總統大選後，北中南房地產全面上揚，《住展》雜誌估計，台灣各區房價平均調漲5%至10%。台北豪宅推案，檔檔飆破百萬大關。永慶房仲集團3月份的大台北地區平均成交單價已達31萬5,000元，較前月上揚3.5%，成交件數則較2月大增92%！房價大漲，要追嗎？此刻是換屋的好時機嗎？換屋族到底要怎麼換，才能愈換愈賺？

我喜歡『民生東路』的門牌！」偶像劇製作人王珮華回憶起年前曾去建築師登琨豔家採訪的一幕，那時她剛入職場幹記者，登琨豔位於民生社區的家讓她驚豔，從此有了在民生社區買房的夢想。

但是，民生社區的高房價，不是小記者可以負擔得起，再加上買1間屬於自己的房子、與父母同住，又是自己急欲達成的人生目標。只是沒想到，為了這個人生目標，王珮華嘗到第1次買屋就賠錢的經驗。

小檔案_王珮華 [ 隱藏 ]

◎出生：５年級生 

◎現職：節目製作人
◎換屋心得：柴米油鹽都在漲，買房子最能保值！

1992年，王珮華因姐姐慫恿，說靠同事關係可以拿到優惠價，於是姊妹倆合資在汐止，以每坪10萬元，買下1間30坪的預售屋，房價總共300萬元。

房子雖然買得便宜，經濟上沒負擔，但是，轉行進入傳播公司後的王珮華，工作忙碌，往返台北、汐止必須開車，不但耗時，通勤成本又高，而且住家附近生活機能不佳，房子變成只是下班回家睡覺的暫居地。

買對房子會賺錢 買錯變負債

更麻煩的是，汐止房價始終在原地踏步，「我很想趕快脫手，但是，賣了4年都乏人問津！」王珮華說道，直到2002年，她決定認賠10萬元，以290萬元將這間房子賣出，結算下來，抱了年的房子不但沒有增值，加上資金成本，還讓她賠了3.33％。

這個買屋初體驗，給了王珮華一個啟示：「地段不好的房子不但不會增值，還會貶值！」

的確！買房子，是每個人一生當中最昂貴的消費。《富爸爸窮爸爸》作者羅勃特‧T‧清崎（Robert T Kiyosaki）就提醒：買對房子，你的消費支出換得大幅增值，房子將是讓你財富增值的資產；但是，買錯，房子就會變成讓現金流失的負債（房貸）。

每個人都想效法美國房地產大亨唐納．川普（Donald Trump），靠房地產複製巨大財富，但不是每一個人都可以辦得到。因為大部分人投資，「95%是用他們的眼睛，只有5%是用大腦！」清崎如此分析。

什麼叫用大腦分析，清崎以自己的投資經驗為例。他第1次出手投資房地產時，原本以為搶到一個好機會，沒想到，看了仲介的合約，清崎的富爸爸連問了10個問題：
1. 你的房貸利率是否太高？
2. 你的投資回報率是多少？
3. 這項投資與你的長期理財計畫是否吻合？
4. 你的房子是否會閒置？
5. 你計算過管理成本嗎？
6. 你打算花多少修繕費用？
7. 你知道房子附近的交通狀況可能改變嗎？
8. 現在市場看好，是因為商業經濟還是貪婪？
9. 你認為這個上漲趨勢會持續多久？
10. 如果房子自己不住要出租，能否租得出去？

想完這10個問題，清崎的興奮全沒了，回頭重新與仲介談判。也從此了解，要讓房地產不成為自己的財務災難，就不能只有夢想、做趨勢的盲從者，一定要花時間，用大腦去看「自己眼睛看不到的東西」。

從法拍屋下手 購屋總價較低

王珮華則是從認賠賣掉汐止房子的經驗中覺悟，在沒有找到自己心目中理想的房子（搬進民生社區）前，寧可先租房子，累積財力，也絕不輕易出手，以免買到賠錢的爛房子。她搬到房價在台北市還算便宜的木柵，暫時租屋，同時，開始培養自己對房地產的敏感度，為實現在民生社區買大房子的夢想做準備。

2003年房市低迷，朋友建議手中現金累計近千萬元的王珮華，可以標購位於光復南路上點交的法拍屋，由於拍賣底價只有520萬元，房子又在國父紀念館旁邊。考慮地段不錯，價格夠低，她決定拿出積蓄出手標購1間26坪的房子，最後，以550萬成交，隔不到1周，就有投資客加價598萬元收購。

因為是投資新手，王珮華決定賺少一點、先落袋，再尋找新標的，熟悉房市波動。

這一年，靠投資法拍屋，王珮華不但快速賺進上百萬元，加上自己的傳播公司獲利愈來愈好，王珮華決定擺脫租屋生活，設定目標要在民生社區買下1間40坪以上的大房子。

挖到鑲金門牌 4年漲逾1000萬

原本打算在法拍市場挖寶，但在民生社區連續看了7、8間房子後，年底，仲介帶她參觀1間47坪、屋齡32年的華廈，「住戶單純，每間房間都採光，遠方可眺望陽明山，又是民生東路的門牌，我一看就決定買下！」

儘管自己一看就中意，但賣方開價萬元，再四處詢問仲介，推算當地32年屋齡、未裝潢的華廈物件，行情價應在27萬元至30萬元之間，她依價格回頭殺價，最後在2004年以1,360萬元成交。

現在住在民生社區的她，發現住在自己喜歡的社區有多重要，「鬧中取靜、坪數大、採光佳、鄰居素質高。」這些都是她想要的，更重要的是，她不僅完成了這輩子要擁有「民生東路」門牌、與父母同住的夢想，這間32年的中古屋，年間竟增值超過1000萬元，潛在報酬率近1倍。

有了這次大賺的經驗，王珮華將投資聚焦在自己熟悉的民生社區，去年再買下1間位於光復北路、屋齡6年的國宅做出租，算算靠著地產投資，年內，她讓自己的總資產增值超過60％。看著自己開低走高的地產投資成績單，王珮華道出自己的心得：「寧願住好地段的套房，也不要住在郊區的皇宮！」